こんにちは、現役公務員のゆーこです。
「公務員 住宅ローン」で検索すると、
- 公務員はローン審査が通りやすい
- 公務員こそ住宅ローンでマイホーム
と、公務員の方にとっては嬉しい記事がたくさん出てきます。
私ゆーこは30代なのですが、職場の同期のほとんどが住宅ローンを組んでマイホームを建てています。
マイホームは魅力的です。生活音を気にしなくていいし、自分の好きな内装や間取りを選ぶことができますしね。
マイホームを建てることは否定しません。
でも、勢いで「住宅ローンを借りてマイホームを建てる」前にちょっと立ち止まって考えてほしい、今回はそんな記事です。
公務員が住宅ローンを借りやすい理由
景気に左右されない
公務員の給与は、民間企業の平均給与額から算出されています。
そのため、非正規雇用も含めた世間の平均年収よりは、給与水準が高い傾向にあります。（高給だと言っているわけではないです…）
また、2020年はコロナウイルスの影響でボーナスの引き下げがありましたが、民間企業ではボーナスそのものが支給されない企業も多くあります。（2021年もボーナスは下がると思いますが…）
失業リスクが低い
公務員といえば「安定」
と言われるほど、公務員は失業リスクが低い職業です。
自己都合退職で職場を去ったり、犯罪を犯したり、業務上で大きなミスをしない限り、失業する恐れはなく、定年まで安泰です。（今のところ）
また、病気やけが、介護などの理由で、仕事を長期間休まなければいけなくなっても、最長３年は身分が保障（民間は大体１年）されますので、万が一の時にも強い職種でもあるので、返済計画が立てやすいと言えます。
退職金がある＝一括返済が可能
公務員の退職金は支給されることが法律で定められています。
その一方で、民間企業では退職金を廃止して、確定拠出型年金に切り替える会社もありますし、そもそもそういった制度自体がない企業もあります。
公務員の退職金も年々減ってはいますし、定年が延長される流れもありますが、定年まで勤めた場合2,000万円ほどの退職金を受給することができます。
平成30年度中に退職手当を支給された者（全職種）１人当たりの平均支給額は、全地方公共団体平均で1,027万円（千円未満四捨五入。以下同じ。）となっている。これを団体区分別にみると、都道府県が900万5,000円、指定都市が1,078万8,000円、市が1,350万6,000円、町村が1,311万1,000円、特別区が1,581万5,000円となっている。
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次に、一般職員の勤続25年以上の定年又は勧奨退職者１人当たりの平均退職手当額をみると、全地方公共団体では56歳勧奨退職者で2,125万1,000円、58歳勧奨退職者で2,141万6,000円、60歳定年等退職者で2,133万円となっている。
出典：平成31年「地方公務員給与実態調査（総務省）」
金融機関も民間企業
さてそれでは、どうして金融機関の営業マンは公務員に住宅ローンを組むことを薦めてくるのでしょうか。
ところで、あなたは銀行に預金を預けていますか？預金の金利はどれくらいでしょうか。
現在の預金金利はほぼ０％。
銀行はタダ同然でお金を預かり、それを数％の金利をつけて貸し出しています。
もし返済できなくなっても、保証会社が支払ってくれます。（それも保証料は銀行ではなく、借主払いで）
債務不履行で、家を取り上げて売ってしまうのもアリです。
それぞれの金融機関に営業ノルマがあり、営業マンはそれを達成するために働いています。
そしてノルマが達成されれば、営業マンの給料も上がります。
営業マンは（もしかしたらそういう方も一部にはいるかもしれませんが）、ノルマ達成のために住宅ローンを薦めているのであって、善意だけでローンを薦めることはないと言ってもいいかと思います。
極端なことを言えば、あなたが返済能力以上の住宅ローンを組んで苦しもうとも、営業マンには関係ないのです。
日本銀行の「貸出先別貸出金」によると、国内銀行や信用金庫の金融機関はおよそ40％ほどを、不動産関係の融資に依存していることからも、金融機関が住宅ローンに力を入れていることがわかります。
それだけ儲かるからなのでしょうね。
「借りられる金額」≠「返せる金額」
キャッシュ一括でマイホームを購入する場合もあるかもしれませんが、多くの人が住宅ローンを利用して購入します。
つまり、「いくらのマイホームが建てれるのか」＝「いくらの住宅ローンが借りられるか」「いくら頭金を出すか」ということになると思うのですが、ここで注意したいのは「借りられる金額」≠「返せる金額」であること。
そして、多くの場合「借りられる金額」＞「返せる金額」だということです。
「いくらまで借りられるのか」「できるだけ多く借りたい」という気持ちはわかりますが、ここは落ち着いて「返せる金額はいくらなのか」というところから、住宅ローンを試算することが大切です。
住宅ローン、いくらまでなら返せる？
たとえば、「夫が公務員で、妻がパート、子どもは２人」という家族が住宅ローンを借りたとして、いくらなら返せるのでしょうか。
それでは「共働きの公務員」の場合は？
結論からいうと、ケースバイケースです。
その人やその家族がどんなものを生活をして、どんなお金の使い方をしているか。
実家からの援助はあるかどうかなどによって、返せる金額は大きく変わってきます。
一方で、金融機関は年収から見て融資額を試算します。もちろんそこには、上のような個別の事情は反映されません。
子どもが居れば、教育資金も積み立てなくてはいけませんし、自分たちの老後資金も貯めなくてはいけません。
特に子どもが小さいうちに住宅ローンを組む場合は、ちょうどその時期が教育資金の貯めどきであることも多いので、注意が必要です。
子どもが増えたら？私立に行きたいと言ったら？
奥さんが育休を取得して、収入が減ったら？
奥さんがパートを辞めなくてはいけなくなったら？
上司や親の世代とは、状況が違う
- 今よりも不動産価格が低い
- 給与は年々上がっていく
- 不動産価格が年々上昇していたため、買った時よりも高く売れることが結構あった
- 退職金の金額も今よりずっと高い
親の援助があれば今すぐ建てるのもアリ
たとえば、親が資産家で、土地や購入費を援助してくれるなら？
私は今すぐマイホームを購入するのもアリだと思います。
その代わり、「援助をしても親の老後資金が脅かされない場合に限る」と思っています。
マイホームの購入費を援助してもらって、親の老後資金がなくなって、子どもがそれ以上に援助しなくてはいけなくなった、という状況は避けたいです。
我が家も、親から援助の申し出がありましたが、老後は設備が豊かな有料老人ホームに入居したいということでしたので、断りました。
将来的にその家が売れるならアリ
たとえば、すごい都心に住んでいて、住宅価格は年々上昇。
購入したときと同じくらいか、もしくは少し低い価格で売れる、なら今すぐマイホームを購入するのもアリ。
我慢して賃貸で過ごすくらいなら、マイホーム（またはマンション）を買った方が吉。
我が家は地方に住んでいて、家を買ったらすぐ「負動産」になるので、この点はちょっと難しい。
本当にその間取りが必要ですか？
たとえば子どもが３人いて、ちょっと資金的には無理をして、それぞれに子ども部屋を与える間取りでマイホームを建てたとします。
ところで、あなたの実家がマイホームだった場合、あなたが使っていた子ども部屋は今も有効に使われていますか？
我が家の場合は、子どもが小さいうちは、使うあてがなく物置同然に。
巣立てば、使わなくなって同じように物置に。
我が家は、３人姉妹でしたが、全員巣立って他所に住居を構えた結果、子ども部屋のある２階はほとんど使わず、親は１階だけで生活。それでも一応掃除だけはしなくちゃいけない。
そんな状況になっています。
もちろん、「どうしてもマイホームを建てて、子ども部屋が必要」「返済資金に余裕がある」という場合は否定しませんが、「子どものため」と自分の返済能力以上のマイホームを建てて、使わない部屋のために返済に苦労する、というのは避けたいですね。
まとめ：目指すのは「ゆとりのある生活」
マイホームを建てて、どんな生活がしたいですか？
マイホームでゆっくりごろごろ、いいですね～！
マイホームがあるけれど、返済に追われて、楽しみを我慢する日々…そんな風になっては本末転倒。
本当に目指すべきなのは「ゆとりのある生活」です。
ゆとりある生活を送るためにも、「借りられる金額」と「返せる金額」は違うということ、「返せる金額」を冷静に見積もることが大切だということを念頭に置いて、マイホーム取得計画を立てていきたいですね。
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